おそらく、あなたも築古戸建てに興味があり、どれくらいの利回りがでるのか知りたいのではないでしょうか。
実は、驚きの表面利回り30％を超える物件もゴロゴロあるんです。30％なら4年で回収できますね。
実際に、私自身、220万円の物件を購入して6万円で賃貸に出しています。なんと利回り約33％。
もし、あなたが表面利回り30％越えの物件の詳細を知りたいと思うなら、ぜひ、この記事を最後までごらんください。
そうすれば、表面利回り30％越えの理由がわかります。
【表面利回り30%超え】７SDK築古戸建て220万円の利回り
私が購入した1軒目の表面利回りはなんと32.7％。
下記が表面利回りの計算です。
| ７SDK | 詳細 |
| 物件購入金額 | 220万円 |
| 賃料 | 6万円 |
| 年間賃料 | 72万円 |
| 利回り | 32.7％ |
表面だけの利回りで見ると、約3年で購入金額の220万円を回収することができます。
ただし、これはあくまでも表面上の数字。
表面利回りが高いから全てOK！というわけではありません。
とくに築古の場合は、例えどれだけ表面利回りが高くても即買いは危険ということを頭に入れておいてくださいね。
築古戸建の表面利回りだけで購入は危険。「実質利回り」重要！
築古を表面利回りだけで購入は、めちゃくちゃ危険です。
なぜなら、ほぼ必ずと言っていいほど修繕費が高額になり実質利回りが低くなるからです。
例えば、私の場合は表面利回りで約３３％ですが、実質利回りは半分以下になりました。
まだ、１5％前後あればいいですが、１０％前後になると最悪。
利回りが１０％ということは、資金の回収に約10年掛かります。これでは築古戸建てのメリットがなくなります。
でもTwitterなどで利回り１００％越えとかいるから、ある程度考えて買えばいんじゃないかと言われるかもしれません。
ただ、Twitterなどでは、実質利回り１００％越え！などで回っていますが、あの人たちと同じように出来るとは、絶対思わないようにしてくださいね
経験、人脈、DIYを駆使して要約たどり着いた境地。
正直、誰でもできることではありません。
なので、表面利回りが高いからいい！ではなく、修繕費も計算して、実質利回りを考えながら購入してくださいね。
まずは、最低でも実質利回り１５％以上を目指してやりましょう。
【14.2%】７SDK築古戸建て220万円の実質利回りを公開
先ほども出てきましたが、表面利回りと、実質利回りは違います。
以下をご覧ください↓
・年間家賃収入÷物件価格＝表面利回り
年間家賃72万円÷物件価格220万円＝約33％
・（年間家賃－固定&都市）÷（物件価格＋税金＋修繕費）＝実質利回り
（年間家賃72万円－固定&都市8万）÷（物件価格220万円＋税金&手数料53万＋修繕費173万6千円＋人件費3万円）＝約14.2％
表面利回りは、年間家賃から物件価格を割れば出てきます。
実質利回りは、年間家賃から物件に掛かる費用を全て足した金額を割れば出てきます。
この基本を頭に入れておかないと、どれだけ表面利回りが高くても、修繕が高額になったり、固定費で家賃を削られるなど想像以上に稼がない物件になってしまいます。
なので、必ず実質利回りで判断するようにしてくださいね。
【築古戸建て】物件価格（総合計）
| 内容 | 金額（およそ） |
| 物件価格 | 220万円 |
| 不動産取得税 | 23万円 |
| 仲介手数料 | 12万円 |
| 固定資産税 | 7万円 |
| 都市計画税 | 1万円 |
| 不動産登記費用（自分で） | 10万円 |
| 合計金額 | 約273万円 |
物件価格で終わりではありません。
ここに税金や、仲介手数料がのっかってきます。
・不動産取得税＝不動産を購入した時にかかる税金
・仲介手数料＝間に入った不動産売買会社へ支払い
・固定資産税&都市計画税
・不動産登記＝自分のものにするため
例え220万円の物件を購入しても、実質270万円を超える金額を支払わないといけません。
【築古戸建て】業者工事（総合計）
| 内容 | 金額（およそ） |
| 壁紙（6畳②、階段廊下） | 25万円 |
| 雨漏り | 18万円 |
| 雨漏り天井&壁紙 | 7万円 |
| エアコン（2台） | 17万円 |
| TV配線工事（分配機など） | 6万円 |
| たたみ8畳表替え | 3万 |
| 床上げ工事（6畳①） | 6万円 |
| トイレ（和から洋） | 30万円 |
| ゴミ処理 | 25万円 |
| 火災保険 | 13万円 |
| 合計金額 | 150万８千円 |
100万円以内に抑えたいと考えていましたが、トイレに少しお金を掛け過ぎたと反省しています。
また、エアコンに関しても、もう少し工夫すれば安くなったと思います。
後は、雨漏りからの天井が落ちて、25万程度ぶっ飛んだのが痛かったですね。
再生中の築古戸建てが、台風により雨漏り&天井落ち。
購入まえから、形跡はあったが😅
また、お金が掛かるー
費用はまた、紹介します、 pic.twitter.com/xLchBiYrof
— ＫＥＮ☆戸建DIY×野球×薄毛 (@ken_yakyuu) August 19, 2019
【築古戸建て】DIY価格（総合計）
| 内容 | 合計金額 |
| フロアタイル（６畳②、８畳①） | ５万円 |
| タイルカーペット | ２万円 |
| ペンキ（６畳①、８畳①） | ２万円 |
| 壁紙（６畳） | １万円 |
| ふすま（１０個） | １万円 |
| シーリングライト（７個） | ２万円 |
| キッチンライト | ５千円 |
| クッションフロア（６畳①、洗面所4畳） | １万５千円 |
| 掃除道具 | 1万円 |
| 火災報知器（2つ） | 3千円 |
| TVドアホン（ワイヤレス） | 1万５千円 |
| その他 | 5万円 |
| 合計金額 | 22万8千円 |
DIYは約23万円程度。
やはり業者とは違い、格段に安くなっています。
これを含めてすべて業者に頼んだら、200万円は優に超え250万円は掛かっていたのではないかと思います。
ただ、やはり莫大な時間が掛かったので、DIYに関してはどこまでやるか、きちんと考え判断する必要があります。
私は結局1年以上修繕に掛かりましたからねww
全ての合計で築古戸建ての実利回りを計算
築古戸建て【費用合計金額】
| 内容 | 金額（およそ） |
| 物件合計金額 | 273万円 |
| 業者合計金額 | 150万8千円 |
| DIY合計金額 | 22万8千円 |
| 人件費（家族） | 3万円 |
| 合計金額 | 449万6千円 |
築古戸建て【総収入】
| 内容 | 金額 |
| 賃料 | 6万円 |
| 年間賃料 | 72万円 |
| 固定&都市 | 8万円 |
| 年間賃料収入 | 64万円 |
築古戸建て【実質利回り】
| 内容 | 利回り |
| 64万円÷449万6千円＝14.2％ | |
| 実質利回り | 14.2% |
築古戸建て220万円の利回りは14.2%！満足できない結果
・表面利回りではなく、実質利回りで考えろ
・どこまでDIYをするか&どこまで直すかを考えろ
・築古戸建は思っている以上にお金が掛かる
私が感じたのは上記の２つですかね。築古戸建ては、表面利回りはかなり高く掲載されていることが多いです。
ただ、そこには大きな落とし穴があり、修繕費や固定費、税金など物件以外に掛かる費用があります。
これを見逃さないようにしてくださいね。
他にも、どれだけ自分が時間を使えるのか、どこまで直すのかなど決めてから行動してください。
私自身、時間をかけすぎて失敗をしています。
今回は、最終的に実質利回りが14.2％になり、正直満足はしていません。ただ、大きな経験が出来たのでよかったと感じています。
あなたも、築古戸建てにチャレンジする時はぜひ、この記事を参考に、またTwitterから質問も受け付けています。
ぜひ、一緒に空き家を再生して価値を生み出しましょう！
