おそらく、築古戸建てを購入するときに出口を気にしないといけないのか、悩んでいるのではないでしょうか。
実は、出口戦略は不動産の中でかなり大事な要素になっています。特に戸建ての場合は、今後かなり重要だと私は考えています。
実際に、私自身、１つ目の物件を購入して、その重要さに気が付きました。
もし、あなたが、地方の築古戸建ての出口戦略で必要な３つの理由を知りたいのであれば、ぜひ、この記事を最後まで読んでください。
そうすれば、何故地方築古戸建てに出口戦略が必要なのか理解することが出来ます。
・今後人口が減少していくから
・ファミリー層の需要が減っていくから
・売れない貸せないは、負の資産
【ボロボロ・・・】築古戸建ての出口戦略が必要な３つの理由
築古物件に出口が必要な理由１．人口減少して空室が増える
皆さんも薄々気が付いていると思いますが、今後の日本は人口減少時代に突入します。
今は２０１０年に１億２千万人を超えている人口も、２５年後の２０３５年には九州と四国の人口（１６００万人）程度いなくなると言われています。
参考記事→（あと15年で日本から九州と四国足したくらいの人が消えるってことを、６割以上の人が知らないっていうのがホラー）
以下が人口減少のグラフになっています↓
（国土交通省 住宅関連データより引用）
そう考えると強烈ですよね。
今は２０２０年。なので、後１５年で九州と四国に住んでいる人が１人もいなくなる。
そんな中、築古戸建て投資を何も考えないで購入したらどうなると思いますか？
誰でもわかりますよね。入居者がいない、売れないそんな状況に陥ります。
これが１つ目の地方築古戸建てに出口戦略が必要な理由。
築古物件に出口が必要な理由２．単身が増え、ファミリー層が減る
２つ目の理由が今後１５年、単身世帯は横ばいなのに対して、ファミリー層が減少していくからです。
実際に感覚でも、多くの人が理解していると思いますが、最近では結婚する人が少なくなり、独身を貫く人が多くなっています。
下記のグラフをご覧ください↓
（国土交通省 住宅関連データより引用）
人口がどんどん減少していく中で、単身者や子供がいない世帯は横ばいに対して、ファミリー層が圧倒的に減っているのがわかります。
これを意味することがわかりますか？この意味することは、賃貸で戸建てを選ぶ人が少なくなるということです。
戸建てを選ぶ層は、ほぼファミリー層。子供がいて部屋数を多くしたい、子供がうるさくてアパートに住めない、そんな人が戸建てを選びます。
そのファミリー層が減少するということは、戸建ての需要も少なくなる。そう考えることが出来ます。
とは言え、戸建ての供給は少ないから、そこまで気にしなくてもいいんじゃない？と思われる方もいるかもしれません。
しかし、今でさえ空き家は８４６万戸（空き家・空地管理センターより（平成３０年度調査））あり、今後確実に増えて行きます。
そうすれば、おのずと戸建て不動産経営のライバルは増えてくると考えられます。
なので、戸建ての数が少ないからと言って楽観的に考えるべきではないと私は考えています。
これが、２つ目の築古物件に出口戦略が必要な理由です。
築古物件に出口が必要な理由３．貸せない売れない＝お金を奪われる
そして最後が、売れない・貸せない物件はお金を奪われるからです。
なぜなら、家や土地を持っているだけで、税金を払わなくてはいけないからです。
実際にマイホームを購入している人や賃貸経営をしている人はわかると思いますが、固定資産税と都市計画税など毎年１回、国にお金を納めないといけません。
これがまた、結構負担になるんです。
現在私が所有している、戸建て第１号の固定資産税は７万円、都市計画税は１万円、合計で８万円支払っています。
これが、賃貸でも貸せない、売ることも出来ないとなったら正直地獄以外何者でもありません。
毎年、月７千円も固定費が増えてしまうんです。
なら、解体して更地にすればいいじゃん！と言われる方もいるかもしれませんが、解体費も高額になります。
しかも、更地にすることで、税金を解体する前より支払う可能性が出てきます。
売れない、貸せない、更地にできない。
これが築古戸建ての出口を考えるべき３つ目の理由です。
築古戸建て経営で大事な２つの出口戦略
築古戸建て出口戦略１．人口が減少しにくい場所を選ぶ
まず１つ目の出口戦略は人口が減りにくい場所を選ぶこと。
日本の人口は確実に減っていきますが、どこの都道府県にも必ず人口減少の％が低いところがあるからです。
実際に私が住んでいる地域では、高いところで２０１５年から２０４５年までの３０年間で５０％近く人口が減る地域があります。
その一方で、１０％以下しか減らない地域もあります。中には５％以下なんてところもあります。
これを見極めることにより、人口が減らない＝需要も減らないと考えることが出来ます。
需要が減らないということは、売れやすくなります。もし、売れない場合でも値段を下げたり、最悪そのまま貸し続けることが可能になります。
なので、必ず自分の都道府県でどの地域人口減少の％が少ないのか調べて購入を検討してみてください。
ちなみに私が参考にしているサイトは→（GD Freack）各都道府県のデータをわかりやすく書いています。
築古戸建て出口戦略２．ファミリー層が住みやすい場所を選ぶ
２つ目の出口戦略は、ファミリー層が住みやすい場所を選ぶこと。
今回不動産仲介業者と話をする中で、ファミリー層が好む物件の特徴がいくつかありました。
その中でも重要なものを３つお伝えできればと思います。
・小学校&中学校が近いかどうか
・ファミリーカーが止められるかどうか
・治安がいいかどうか
まず１つ目が、学校が近いかどうかです。
ここはかなり大きなポイントになります。やはり小さい子供を持つ親としたら、出来るだけ安心して学校へ通ってもらいたいという気持ちがあります。
実際に私の賃貸物件に入居してくださった方も、今までは登校時間が３０分短くなったと喜んでくださいっていました。
この学校の近くにあるのは、大事な要素になります
２つ目が、ファミリーカーが止められるかどうかです。
特に地方の築古戸建ての場合は、駐車場は２台が必須です。その上１台は必ずファミリーカーが止められるかどうかがカギになります。
実際に私の物件は２台駐車ができ１台は大きめのファミリーカーが駐車できることで、購入を前向きに考えました。実際の入居者は２台ともコンパクトかーでしたが。
なので、正直地方で車１台しか止められない築古戸建てはNG。
２台駐車の１台ファミリーカーは必須項目と考えていてください。
最後の３つ目は、治安がいいかどうかです。
基本的に日本はかなり治安のいい国だと思います。
ただ、夜になると真っ暗になる地区は少なからずあります。狭い道や人通りがない場所、街灯なども全くない。
このような地域の物件はやめるようにしましょう。
とにかく、大事なのは子供が住みやすい場所。それにつきます。まずは子供を中心に考えて購入を検討してくださいね。
ファミリー層に好みに合う物件を購入することで、売却もしやすくなります。
これが２つ目の築古戸建ての出口戦略です。
最終的に大事なのは大家力
ここまでは、出来るだけ需要が大きく戸建ての需要にあるファミリー層が好む物件を購入するべきと言ってきました。
これをクリアできる物件を購入できれば、「もう安泰！不労所得万歳！」
と言うわけではないことを肝に銘じてください。
最終的に大事な要素になるのは大家の力だと私は考えます。
もちろん、立地や環境に勝るものはありませんが、少なからず大家の頑張りで、出口の可能性を高めることができます。
例えばですが、物件の修繕を計画的に行い、仲介業者などと良好な関係を気付いた大家と、修繕を全く行わない仲介業者の言うことは聞く耳を持たない大家なら、どちらの物件が売れやすいと考えますか？
どう考えても前者の大家力が高い方に決まっていますよね。
不動産投資は経営です。買って終わりではありません。
購入してやっとスタート地点にたてるわけです。
簡単に考え、不労所得と考えると購入後に痛い目にあいます。そこだけは肝に銘じて購入してくださいね。
地方築古戸建ての出口戦略は必須！場所を考え購入しろ！
・今後人口が減少していくから
→減りにくい場所を探せ
・ファミリー層の需要が減っていくから
→ファミリー層が好む条件の物件を探せ
今後人口減少、ファミリー層減少する時代に突入します。。なので、必ず上記の２つを理解して築古戸建てを購入するようにしてください。
繰り返しになりますが、築古戸建て経営は必ず出口戦略を考える必要があります。それは、出来るだけリスクを下げるために必要なことなんです。
売れない、貸せない、更地にしても需要がない立地を購入してしまうと、どうすることもできない負債になりかねないのが、不動産です。
なので、必ず需要が減少しにくい、ファミリー層が「住みたい！」と言ってもらえるような物件を購入してくださいね。
ぜひ、私と一緒に不動産経営をしていきましょう！
